Travaux, fiscalité, déficit foncier… Si vous êtes propriétaire d’un logement loué non meublé à Nantes, les décisions prises en fin d’année peuvent avoir un impact majeur sur vos impôts.
Et c’est justement là que l’expertise d’un expert-comptable spécialisé en location à Nantes entre en jeu.
Dans cet article, on vous explique pourquoi vous pourriez perdre près de 20 % d’économie d’impôt si vous ne gérez pas correctement vos travaux, et comment éviter cette erreur grâce à un accompagnement sur-mesure.
Pourquoi parle-t-on autant du déficit foncier en fin d’année ?
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet aux propriétaires de logements loués nus (non meublés) de déduire de leurs revenus fonciers les charges supérieures aux loyers perçus, notamment les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration.
S’il y a un excédent de charges, on parle alors de déficit foncier, qui peut :
- Être imputé jusqu’à 10 700 € par an sur le revenu global,
- Et au-delà, être reporté pendant 10 ans sur les revenus fonciers futurs.
Un bon dispositif donc ? Oui… mais à manier avec précaution. Car toutes les charges n’ont pas le même « rendement fiscal », et c’est là que de nombreuses erreurs sont commises.
L’erreur classique : concentrer tous les travaux sur une seule année
Imaginons : vous êtes propriétaire à Nantes d’un appartement que vous louez vide.
En 2025, vous prévoyez de refaire la cuisine et la salle de bain. Total du chantier : 18 000 €.
Vos loyers annuels s’élèvent à 12 000 €.
Deux options :
1. Vous faites tous les travaux en 2025
Vous générez un déficit foncier de 6 000 €.
Si vous êtes dans la tranche d’imposition à 30 %, vous économiserez donc 30 % × 6 000 € = 1 800 € d’impôt.
2. Vous étalez les travaux sur 2025 et 2026
Vous déduisez 9 000 € chaque année.
Sur 2025 : 12 000 € de loyers – 9 000 € de charges = 3 000 € de revenu foncier imposé.
Votre économie d’impôt ?
9 000 € × 47,2 % (30 % IR + 17,2 % de prélèvements sociaux) = 4 248 € sur deux ans.
En étalant, vous passez de 1 800 € à plus de 4 200 € d’économies fiscales.
Voilà pourquoi le déficit foncier vous fait « perdre » presque 20 % d’impôt dans certains cas.
Pourquoi un expert-comptable location à Nantes peut faire la différence
Gérer une location vide à Nantes, ce n’est pas seulement encaisser des loyers et faire des déclarations une fois par an. C’est une véritable gestion patrimoniale, avec des enjeux fiscaux et financiers à chaque décision.
En travaillant avec un expert-comptable spécialisé en location immobilière à Nantes, vous bénéficiez de :
✅ Une analyse de vos revenus fonciers en temps réel,
✅ Une anticipation des travaux et des impacts fiscaux,
✅ Un pilotage personnalisé selon votre situation (revenus, TMI, statut du foyer fiscal…),
✅ Des optimisations sur mesure : répartition des charges, étalement, choix du régime fiscal, etc.
Et surtout, un expert-comptable à Nantes connaît le marché local, les prix des loyers, la tension locative, les risques de vacance… Autant d’éléments utiles pour prendre les bonnes décisions avant de signer un devis.
Que peut-on réellement déduire dans une location nue ?
Un rappel utile pour les propriétaires : seuls certains travaux sont déductibles dans le cadre du régime réel des revenus fonciers. Il s’agit notamment de :
- Travaux d’entretien (remise en état, peinture…),
- Travaux de réparation (remplacement d’une chaudière, d’une fenêtre…),
- Travaux d’amélioration (installation d’une cuisine ou d’une salle de bain moderne, sans modifier la structure du bien).
En revanche, les travaux de construction, d’agrandissement ou de reconstruction ne sont pas déductibles.
Un expert-comptable peut vous aider à qualifier les dépenses, à éviter les redressements, et à sécuriser vos déclarations.
Nantes : un marché locatif dynamique… et fiscalement exigeant
Nantes attire chaque année des milliers de nouveaux habitants. La demande locative y est forte, en particulier dans les quartiers comme :
- Le centre-ville,
- Saint-Félix / Hauts-Pavés,
- Île de Nantes,
- Doulon – Bottière,
- Chantenay – Sainte-Anne.
Ce dynamisme rend la location vide encore attractive, mais les loyers plafonnent souvent, et les charges augmentent. La fiscalité devient donc un levier clé pour préserver la rentabilité.
📊 Un bon pilotage fiscal peut faire la différence entre une rentabilité nette à 3 %… ou une rentabilité nulle après impôts.
Quand consulter un expert-comptable location Nantes ?
Voici quelques situations où un expert-comptable peut vous faire gagner (ou éviter de perdre) plusieurs milliers d’euros :
- Vous envisagez de faire des travaux en fin d’année,
- Vous venez d’acquérir un bien locatif à rénover,
- Vous changez de régime fiscal (passage au réel, sortie du micro-foncier…),
- Vous gérez plusieurs biens et souhaitez centraliser et optimiser,
- Vous hésitez à passer en meublé (LMNP) ou à créer une SCI.
L’idéal ? Ne pas attendre la déclaration de revenus pour consulter. Un échange au dernier trimestre de l’année permet d’agir à temps et de faire les bons arbitrages.
En résumé : le bon réflexe, c’est l’anticipation
🎯 Le déficit foncier est un outil puissant mais parfois surévalué.
Ce n’est pas parce qu’il réduit l’impôt qu’il est toujours avantageux.
Dans de nombreux cas, étaler les charges permet une économie bien plus forte.
Et pour savoir ce qui est le plus rentable pour votre situation personnelle, le plus simple reste de se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé dans la location à Nantes.
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Chez HAPINEX, nous accompagnons chaque année des dizaines de propriétaires bailleurs dans l’optimisation de leur fiscalité immobilière.
Nous proposons des solutions claires, locales, et adaptées à vos objectifs :
✅ Simulation fiscale personnalisée,
✅ Gestion complète de votre déclaration foncière,
✅ Conseil stratégique avant travaux,
✅ Optimisation du passage en meublé ou SCI le cas échéant.
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